Prodej družstevního bytu, má oproti prodeji bytu v osobním vlastnictví své plusy i mínusy. V tomto článku si rozebereme postup a možná úskalí při prodeji družstevního bytu. Počínaje možnostmi financování prodeje družstevního bytu hypotékou, odhadu tržní ceny družstevního bytu, až po převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. V neposlední řadě neopomenu možnosti podnájmu družstevního bytu a také daně z prodeje družstevního bytu.
Družstevní bydlení Brno
Pokud plánujete nákup či prodej družstevního bytu. Narazíte v Brně s velkou pravděpodobností na velké množství družstevních bytů. Družstevní bydlení má totiž v historii Brna pevné místo a velkou tradici. Bytové družstvo sice může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Ale třeba bytová družstva, která v Brně vznikala již za první republiky, byla důležitá společenská i kulturní centra. Zásadní rozvoj družstevního bydlení v Brně a výstavby družstevních bytů nastal v padesátých letech minulého století. Kdy za podpory státu vznikala ta největší bytová družstva (Družba, Průkopník, Mír, Máj atd.). Byla postavena rozsáhlá sídliště panelových družstevních bytů (Bohunice, Starý a Nový Lískovec, Vinohrady, Bystrc, Lesná atd.). Současné moderní, zdravé a energeticky úsporné družstevní bydlení přináší maximální komfort. A mnohem vyšší úroveň bydlení než za socialismu v letech minulých. Jako byty společnosti JH9 nemovitostní fond a.s. a jeho inovativní projekty.
Prodej družstevního bytu
Prodej družstevního bytu má svoje výhody, ale i nevýhody. Velkou výhodou je, že peníze z úschovy dostanete zhruba o měsíc dříve, protože nemusíte čekat na přepis v katastru nemovitostí. Převod družstevního podílu (bytu) v bytovém družstvu se řídí Zákonem o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. – Bytové družstvo. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit. Pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Docela často mívají bytová družstva ve stanovách, že členem družstva nemůže být právnická osoba. Ve stanovách vůbec najdete spoustu zajímavých věcí a je dobré si je přečíst před tím, než družstevní byt koupíte. Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají dnem doručení smlouvy o převodu družstevního podílu (bytu) družstvu. Nebo doručením prohlášení převodce a nabyvatele družstevního podílu o uzavření takové smlouvy.
Velmi důležité je nechat si vystavit od bytového družstva potvrzení o výši nesplacené anuity. Případně toho jaké dluhy přejdou na nabyvatele družstevního bytu. Může se jednat o dluhy na nájemném, z vyúčtování, případně nějaký investiční úvěr. Převodem družstevního podílu, totiž dochází k převodu družstevního bytu i včetně všech práv a povinností s ním spojených. A to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci. Které souvisejí s užíváním družstevního bytu, nebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.
Prodej družstevního bytu a hypotéka
Vzhledem k tomu, že družstevním bytem nelze ručit, než se převede do osobního vlastnictví. Máte při financování prodeje družstevního bytu hypotékou, jen dvě možnosti:
- Buď si může kupující vyřídit Klasickou hypotéku, kdy účel koupě je družstevní byt, ale ručí se jinou nemovitostí. Poté až si kupovaný družstevní byt převede do osobního vlastnictví, převede zástavu na byt.
- Nebo vyřídit Předhypoteční úvěr. Ten lze jen v případě, že bytové družstvo prodávajícímu vystaví potvrzení. Potvrzení o tom, že kupujícímu družstevní byt do jednoho roku převede do osobního vlastnictví.
Nejen ze vás čeká spousta papírování, jak tomu již u hypoték bývá. Ale také se může stát, že kupec nebude mít čím ručit. A bytové družstvo vám nevystaví potvrzení o převodu bytu do osobního vlastnictví. Pokud tato situace nastane a potřebujete družstevní byt prodat, zbývá vám poslední možnost, a to najít kupujícího s hotovostí.
Pronájem (podnájem) družstevního bytu
Je třeba zmínit, že v přídě koupě družstevního bytu, se stáváte členem bytového družstva. A na byt uzavíráte s bytovým družstvem nájemní smlouvu. Proto pokud chcete družstevní byt pronajímat, nejedná se o pronájem, ale o podnájem družstevního bytu. Dle § 2215 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., je podnájem bytu možný jen s písemným souhlasem pronajímatele. V tomto případě bytového družstva, přičemž porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinností člena bytového družstva. Bytová družstva jsou často různé uzavřené komunity vlastníků bytových domů. Která si chrání, kdo s nimi bude v bytovém domě bydlet. Nebo jsou to bytová družstva, které musí dodržet jisté dotační podmínky a podobně. Proto některá mají ve stanovách úplný zákaz podnájmu družstevního bytu, některá je umožnují bez problémů a jiná třeba za poplatek.
Proto před tím než koupíte družstevní byt, si pečlivě prostudujte stanovy bytového družstva. Úplně nejlepší je, když si po prodeji družstevního bytu, převedete byt do osobního vlastnictví. Byt v osobním vlastnictví můžete pronajímat prakticky bez omezení.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Podrobné podmínky Převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví člena bytového družstva, bývají popsány ve stanovách bytového družstva. Nebo je najdete na jejich webových stránkách. Ale většinou platí, že Nájemce družstevního bytu, k němuž má být vlastnické právo převedeno. Je oprávněn podat písemnou žádost bytovému družstvu, k realizaci převodu družstevního bytu do vlastnictví člena bytového družstva. K převodu družstevního bytu dochází včetně příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem budovy a pozemkům. Podmínkou pro převod bytu do osobního vlastnictví, je úhrada nesplacené části anuity. Případně doplacení poměrné části zůstatku komerčního úvěru poskytnutého na koupi nebo revitalizaci bytového domu. Převod družstevního bytu do vlastnictví nelze provést, pokud je člen bytového družstva v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění vůči družstvu.
Bytová družstva zpravidla žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví přijímají k 30.6. a 31.12. příslušného kalendářního roku. Před uzavřením smlouvy o převodu družstevní jednotky do vlastnictví člena bytového družstva. Je člen povinen družstvu uhradit náklady, které vznikly, nebo vzniknou v souvislosti s převodem bytové jednotky. Bytové družstvo většinou převede družstevní byt do 90-ti dnů od podání písemné žádosti.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, je osvobozen od daně z příjmu fyzických osob.
Daně a prodej družstevního bytu
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Ale ani u dřívějších prodejů družstevních bytů se neplatila. Vlastník družstevního bytu je stále bytové družstvo, mění se jen člen bytového družstva.
Daň z příjmu fyzických osob platí prodávající družstevního bytu. Daň je ve výši 15 % z příjmu (rozdíl mezi kupní a prodejní cenou, lze odečíst uznatelné náklady). Příjem z prodeje družstevního bytu se zdaňuje dle §10 odst. 1. zákona o daních z příjmů, jako příjem z prodeje podílu v obchodní korporaci. Takže i nadále platí dle §4 odst. 1 písm. s) ZDP, osvobození od daně po 5 letech držby podílu v bytovém družstvu. Na rozdíl od Daně z prodeje nemovitosti. Nelze uplatnit osvobození z prodeje bytu, kde fyzická osoba měla bezprostředně před prodejem bydliště.
Velkou výhodou bytu v družstevním vlastnictví je, že na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví. Zůstal časový test pro osvobození od daně z příjmu stále 5 let, nikoliv 10 let.
Odhad tržní ceny družstevního bytu
Jako při každém prodeji bytu, nejčastěji porovnáváme cenu za m2 podlahové plochy. Proto je důležité u odhadu tržní ceny družstevního bytu správně spočítat podlahovou plochu bytu. Jak na to, se dozvíte v mém článku Prodej bytu a výpočet podlahové plochy.
Pokud máte správnou podlahovou plochu bytu. Vypracujte si vlastní srovnávací analýzu podobných bytů, které se nabízejí v okolí k prodeji. Je potřeba počítat s tím, že většina bytů, které se nabízí v inzerci jsou předražené o cca 10–15 %. Odpoutejte se od svého vlastního subjektivního pohledu a osobního vztahu k bytu. Dívejte se na něj nezávisle očima kupujícího. Někdy je lepší vycházet z databáze prodaných bytů vhodných ke srovnání.
Je třeba počítat s tím, že Družstevní byty se obvykle prodávají o 10 %. Někdy dokonce o 20 % levněji než podobné byty v osobním vlastnictví. Nejčastěji je to kvůli různým omezením možnosti převodu družstevního bytu, nebo prodej družstevního bytu nelze financovat hypotékou.
Prodej družstevního bytu za hotové a bez provize RK
V případě, že není možné financování prodeje družstevního bytu hypotékou. Je potom jediným východiskem najít kupce s hotovostí. Společnost JH9 nemovitostní fond a.s. realizuje nákupy nemovitostí v Brně za 100% tržní ceny. Navíc bez provize realitní kanceláři a za hotové. Více se dozvíte v záložce Prodej nemovitosti bez provize a za hotové.
Pokud vlastníte družstevní byt a chcete ho prodat za maximální tržní cenu neváhejte se na mě obrátit. Všechny možnosti prodeje družstevního bytu jsem řešil tolikrát, že pro Vás určitě najdeme tu nejvýhodnější variantu. V případě prodeje družstevního bytu spol. JH9 nemovitostní fond a.s. Vám zajistíme vše zdarma, od odhadu tržní ceny družstevního bytu až po Okamžitý prodej družstevního bytu za hotové.
Společnost JH9 nemovitostní fond a.s. má dostatek vlastního kapitálu. Takže Vám může nabídnout více peněz než společnosti, které mají „napůjčováno“. Navíc jsme přímí kupující, takže z prodeje družstevního bytu nemusíme platit provizi realitce.
Prodej nemovitosti bez provize a za hotové samozřejmě neznamená, že peníze dostanete na ruku, ale bezhotovostním převodem na účet. Peníze za Váš družstevní byt máme nachystané k okamžité platbě.
– Josef Hladík, majitel JH9 nemovitostní fond a.s.
