Složitost daňového systému v České republice je jedna z nejvyšších na světě, prodat nemovitost s co nejmenším daňovým zatížením proto není vůbec jednoduché. Jakou Daň z prodeje nemovitosti v roce 2021 (ne)zaplatíte, vám představíme ve stručném přehledu daňových povinností spojených s prodejem nemovitosti. Při prodeji nemovitosti se můžete setkat s několika daněmi. Daní z prodeje nemovitosti, o které se hodně psalo a mluvilo, a která nakonec přeci jen byla zrušena, je daň z nabytí nemovitých věcí. Daň z prodeje nemovitosti, která nás může stát hodně peněz, je daň z příjmu fyzických osob. Nesmíme opomenout ani daň z přidané hodnoty (DPH).
Daň z prodeje nemovitosti v roce 2021
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí
Zásadní novinkou pro daň z prodeje nemovitosti v roce 2021, je zrušení Zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí. Tuto daň jsme probírali v minulém článku Prodej bytu a daně (daně a smrt) a není třeba ji více představovat. Podle přechodného ustanovení Zákona č. 386/2020 Sb., které zrušuje Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., se daň z nabytí nemovitosti neplatí u prodejů nemovitostí, a to se zpětnou účinností pro prodeje, kdy byl vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.
Nepříjemnou novinkou, která souvisí se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí, jsou změny Zákona o dani z příjmů fyzických osob č. 586/1992 Sb. Tyto změny jsou důležité v daňových záležitostech pro daň z prodeje nemovitosti v roce 2021:
- u nemovitostí prodaných po 1.1.2021 prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob z 5 na 10 let
- u hypoték sjednaných na bytové potřeby od 1.1.2021 snížení maximálního odpočtu z 300 tis. Kč na 150 tis. Kč (podle původního vládního návrhu měl být tento odpočet zcela zrušen, a to pro hypotéky uzavřené po 1.1.2022; nakonec došlo „jen“ ke snížení limitu maximálního odpočtu, avšak toto snížení se použije u hypoték na bytové potřeby uzavřených od 1.1.2021). Ke změně tohoto limitu vydala Finanční správa – Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků dne 6.11.2020.
Daň z příjmů fyzických osob v souvislosti s daní z prodeje nemovitosti si podrobně rozebereme níže.
Daň z prodeje nemovitosti a DPH
Pokud nemovitost vlastníte jako fyzická osoba a plánujete její prodej. Zákon o dani z přidané hodnoty č. 235/2004 Sb. se vás netýká jen v případě, že prodané nemovitosti nejsou a nikdy nebyly zahrnuty v obchodním majetku podnikající fyzické osoby.
Dle § 4 odst. 4 Zákona o dani z příjmů fyzických osob č. 586/1992 Sb. se obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla vedena v daňové evidenci. Obvykle o obchodním majetku hovoříme, jako o majetku v podnikání.
Příjem z prodeje nemovitosti může podléhat DPH v případě, že nemovitost byla užívána k podnikání.
Daň z prodeje nemovitosti a daň z příjmu fyzických osob
Sice byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z ceny nemovitosti, ale při prodeji nemovitosti se můžete setkat ještě s daní z příjmů fyzických osob, která může být se sazbou 15 % z příjmu mnohem bolestivější. Jak jsem již psal v souvislosti se zrušenou daní z nabytí nemovitých věcí došlo ke změnám Zákona o dani z příjmů fyzických osob č. 586/1992 Sb. Tyto změny jsou důležité v daňových záležitostech pro daň z prodeje nemovitosti v roce 2021:
- u nemovitostí prodaných po 1.1.2021 prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob z 5 na 10 let
- u hypoték sjednaných na bytové potřeby od 1.1.2021 snížení maximálního odpočtu z 300 tis. Kč na 150 tis. Kč
Ale nezoufejte, fyzické osoby mohou při prodeji nemovitosti dle § 4 uplatnit širokou škálu Osvobození od daně, které Zákon o dani z příjmů fyzických osob umožňuje, ale jen v případě že prodané nemovitosti nejsou a nikdy nebyly zahrnuty v obchodním majetku podnikající fyzické osoby. U fyzických osob je dle § 4 Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti rozděleno do tří kategorií:
- příjem z prodeje nemovitosti, kde fyzická osoba bezprostředně před prodejem měla bydliště, ale po dobu kratší 2 let
- příjem z prodeje nemovitosti, kde fyzická osoba bezprostředně před prodejem měla bydliště po dobu nejméně 2 let
- příjem z prodeje nemovitosti, u které doba mezi nabytím nemovitosti a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 10 let
Rozdělení do kategorií je důležité, protože daňové řešení v případě prodeje nemovitosti budou odlišná.
Bydliště v prodané nemovitosti po dobu kratší dvou let
Příjem z prodeje nemovitosti se dle § 4 odst. 1 písm. b osvobozuje i v případě, kdy v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let, ovšem pod podmínkou, že inkasované finanční prostředky prodávající nemovitosti použije k uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž finanční prostředky inkasoval. Pokud například prodáme nemovitost v roce 2021, musíme nejpozději do konce roku 2022 utržené finanční prostředky využít na nákup další nemovitosti k uspokojení vlastní bytové potřeby.
Důležité je slovíčko „vlastní“. Původní znění zákona totiž bylo bez tohoto slovíčka a znamenalo, že bylo možné z inkasovaných financí uspokojit například bytovou potřebu vlastních dětí (aniž v nemovitosti musel prodávající bydlet). To již dnes není možné, inkasované peníze z prodeje nemovitosti musí prodávající využít pouze k uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud splníte tuto podmínku, žádnou daň z prodeje nemovitosti nezaplatíte.
Bydliště v prodané nemovitosti po dobu nejméně dvou let
Od daně z příjmů fyzických osob se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem nemovitosti.
Příjem z prodeje nemovitosti, kde měla fyzická osoba bezprostředně před prodejem bydliště nejméně po dobu 2 let, není povinen prodávající nemovitosti zdanit. Nemusí získané finanční prostředky využít ani na uspokojení vlastní bytové potřeby. Žádná daň z prodeje nemovitosti se tedy neplatí. Ale důkazní břemeno vždy leží na prodávajícím nemovitosti, právě prodávající musí prokázat, že v prodávané nemovitosti měl bydliště po dobu nejméně dva roky.
Ostatně dle znění zákona můžeme vyvodit, že například nejde osvobodit příjem z prodeje chaty, ve které měl prodávající trvalé bydliště, neboť se nejedná o rodinný dům ani jednotku určenou k trvalému bydlení.
Prokázání Bydliště v prodané nemovitosti
Dle § 4 odst. 1 písm. a) Zákona o dani z příjmů fyzických osob, se Bydlištěm na území České republiky pro účely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.
Upozorňuji, že v žádném případě se nemusí jednat jen o trvalé bydliště, které má prodávající nemovitosti uvedené v občanském průkaze – tento údaj nemusí být pro účely osvobození od daně z prodeje nemovitosti rozhodný.
Je pouze na vás, jakým způsobem prokážete, že i když jste v prodané nemovitosti neměli napsaný trvalý pobyt, užívali jste ji jako bydliště. Dají se použít svědecké výpovědi sousedů, doručování pošty, platby energii a podobně. Ale dle mého názoru je nejprůkaznější mít trvalý pobyt zapsaný v občance. Ale pozor, jen těžko můžete mít trvalé bydlení třeba v nemovitosti kterou pronajímáte.
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti po uplynutí 10 let
Pokud se na vás nevztahuje ani jedno z předchozích osvobození a hrozí, že daň z prodeje nemovitosti budete platit. Třeba proto, že bezprostředně před prodejem nemovitosti jste neměli v prodávané nemovitosti bydliště, nebo se jedná o nemovitost kde se bydlet prostě nedá (chata, pozemek, garáž a další), můžete uplatnit osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) Zákona o dani z příjmů fyzických osob:
- příjem z prodeje nemovitosti nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitostem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let.
Dnem nabytí vlastnického práva k nemovitosti je den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, právní účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy byl návrh na vklad přijat příslušným katastrálním úřadem. Nikoliv den, kdy byla uzavřela kupní smlouva nebo zaplacena kupní cena za nemovitost. Doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitosti nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti nabytým děděním od takového zůstavitele. Pokud se prodává pozemek, na němž se nachází nemovitost (například rodinný dům), je pro účely uplatnění osvobození daně z prodeje nemovitosti rozhodující okamžik nabytí vlastnického práva k pozemku.
V případě toho, že daň z prodeje nemovitosti nakonec přeci jen budete muset zaplatit. Oproti dani z převodu nemovitosti, je možné uplatnit nabývací cenu a různé další náklady (provizi realitce, technické zhodnocení, opravy a další). Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %.
Každopádně v zákoně je spousta výjimek, nebo výkladových vyhlášek, které na internetu nenajdete. Pokud si nejste jistí, nebo potřebujete jen poradit, neváhejte vyhledat odborníky.
Prodej nemovitosti Brno – bez realitky a za hotové
Pokud chcete prodat nemovitost opravdu výhodně a s co nejmenším daňovým zatížením. Neváhejte se obrátit na odborníka s 15letými zkušenostmi v realitním podnikání a obchodu s nemovitostmi. Více o možnostech prodeje nemovitostí v Brně najdete v článcích Výkup nemovitostí Brno a Prodej domu Brno, jaké máte možnosti? Daň z prodeje nemovitosti a související daňové záležitosti jsem řešil mnohokrát. Společně určitě najdeme tu nejvýhodnější variantu prodeje nemovitosti a řešení celé situace. Zdarma dostanete nezávaznou nabídku a získáte bezproblémové a rychlé řešení prodeje vaší nemovitosti. O spokojenosti prodávajících nemovitostí svědčí reference na mém profilu zde.
Společnost JH9 nemovitostní fond a.s. realizuje nákupy nemovitostí pro Brno a okolí – byty, rodinné domy, bytové domy, pozemky za 100% tržní hodnoty. V případě prodeje nemovitosti spol. JH9 nemovitostní fond a.s. Vám zajistíme vše potřebné, od posouzení tržní ceny nemovitosti až po optimální daň z prodeje nemovitosti. Více podrobností najdete v záložce Prodej nemovitosti bez provize a za hotové.
Prodej nemovitosti Brno ve spoluvlastnictví
Vlastníte spoluvlastnický podíl na nemovitosti a nevíte, jak situaci s ostatními spoluvlastníky nemovitosti řešit. Nechcete trávit čas dohadováním s ostatními podílovými spoluvlastníky, nebo chodit několik let po soudech a platit právníky. Společnost JH9 nemovitostní fond a.s. kupuje i spoluvlastnické podíly na nemovitostech. Více o možnostech prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitosti najdete v článku Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti.
Společnost JH9 nemovitostní fond a.s. má dostatek vlastního kapitálu, takže Vám může nabídnout více peněz než společnosti, které mají „napůjčováno“. Navíc jsme přímí kupující, takže nemusíme z prodeje nemovitosti platit provizi realitce.
Prodej nemovitosti bez provize a za hotové samozřejmě neznamená, že peníze dostanete v tašce, ale na účet bezhotovostním převodem. Peníze za Vaši nemovitost nebo spoluvlastnický podíl na nemovitosti máme nachystané k okamžité platbě.
– Josef Hladík, majitel JH9 nemovitostní fond a.s.
